اصول و مبانی مدیریت پیمان

در حال حاضر شیوه‌های مدیریت کسب و کار دچار تحولات اساسی شده و انواع و اقسام مختلفی از قراردادها میان کارفرمایان و مجریان طرح‌ها و یا شرکت‌های پیمانکاری منعقد می‌گردند. مدیریت پیمان که به آن   Management Contracting  نیز گفته می‌شود یکی از این قراردادها است. مدیریت پیمان در واقع به قراردادهایی اطلاق می‌گردد که در آن‌ها اجرای یک پروژه و یا مدیریت عملیات ساخت، از جانب کارفرما به یک شخص حقیقی و یا حقوقی واگذار می‌گردد. در این قراردادها سه عضو و یا سه جزء، کارفرما، پیمانکار و مشاور پروژه دارای نقش‌های اساسی و تعیین کننده بوده و هر کدام وظایف ویژه‌ای را برعهده می‌گیرند. در این مقاله قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که مدیریت پیمان چیست و چه اصول و مبانی دارد.

در قراردادهایی که به صورت مدیریت پیمان تدوین و منعقد شده‌اند در حالت معمول، بخش بسیار مهم مسئولیت‌های اجرایی و یا مدیریت عملیات و یا تمام این وظایف بر عهده پیمانکار قرار می‌گیرد و یا مسئولیت‌ها میان کارفرما و پیمانکار و مشاور پروژه تقسیم می‌گردد. 
پس از آن پیمانکار می‌تواند گروه عملیات و یا اجرایی را به کارفرما معرفی نموده و سپس روش‌های اجرای عملیات را مشخص کند. پس از این اقدامات فراهم کردن تجهیزات و مصالح مورد نیاز پروژه ساخت و ساز، اجاره ماشین آلات و ...بر عهده مدیریت پیمان بوده و تمامی هزینه‌ها نیز توسط کارفرمای پروژه پرداخت می‌شود. 
مدیر پیمان به طور کلی مدیریت مالی پروژه، مدیریت فنی سازه، مدیریت امور اداری، مدیریت اجرایی پروژه، انتخاب و استخدام نیروهای اجرایی، برنامه‌ریزی‌ها و ...را بر عهده دارد. در واقع مدیریت پیمان در حوزه‌های مختلف نقش اساسی داشته و می‌تواند به ساخت و ساز پروژه، فراهم کردن تدارکات، پیمانکاران فرعی و استخدام آن‌ها، نصب و راه‌اندازی، مهندسی پروژه، تحویل، اصلاح و ... دست بزند.

مطابق با ماده ۲۴ که در شرایط عمومی پیمان آمده است، اگر در قرارداد منعقد شده میان کارفرمای پروژه و پیمانکار اصلی ساختمان قید شده باشد که پیمانکاران دست دوم و یا جزء نیز باید به تایید کارفرما برسند، باید پیمانکار اصلی این تاییدیه را از کارفرما دریافت کند. 
در غیر این صورت تمامی مسئولیت‌های پروژه بر عهده پیمانکار اصلی خواهد بود. چرا که وی با کارفرما قرارداد امضا کرده است نه پیمانکار دست دوم. 
از سوی دیگر و چنانچه پیمانکار دست دوم، پروژه را مطابق قرارداد با پیمانکار اصلی پیش ببرد و بتواند تایید مهندسین مشاور را نیز به دست آورد، اما پیمانکار اصلی عملیات پرداخت وجه را انجام ندهد، کارفرما این امکان را دارد که به شکایت و درخواست پیمانکار جزء رسیدگی کرده و اقدامات مورد نیاز را انجام دهد. 
در واقع کارفرمای پروژه می‌تواند با تاییدیه‌ای از مهندسین مشاور به دست آورده، وجه پیمانکار دست دوم را از محل مطالبات پیمانکار اصلی پرداخت کند.

در انواع قراردادهای مدیریت پیمان با کاهش هزینه‌ها مواجه خواهیم شد. چرا که پرداخت دستمزدها و حق‌الزحمه‌هایی که برای مدیر پیمان در نظر گرفته شده به صورت تدریجی انجام خواهد شد. این کار مطابق با هزینه‌هایی است که برای اجرای پروژه ایجاد می‌شوند. 
از سوی دیگر در این نوع از قراردادها، پیمانکار تمایلات سودجویانه نداشته و سعی خود را به کار می‌گیرد تا رضایت کارفرما را جلب نماید. وی تلاش می‌کند تا منافع کارفرما حفظ شود. یکی دیگر از مزایای استفاده از مدیریت پیمان، کاهش تعداد و میزان مسئولیت‌های کارفرمای پروژه است. 
در حقیقت در این گونه قراردادها مسائل فنی و ایمنی، ارتباط با پیمانکاران جزء، اجرای عملیات و... همگی بر عهده تیم مدیریت پیمان خواهد بود. مدیر پیمان کمک می‌کند تا برای اجرای عملیات زمان کمتری صرف شده و امور با سرعت بالاتری پیگیری شوند. 
چرا که وی منابع کافی در اختیار داشته و می‌تواند یک تیم با مهارت و تجربه کافی برای اجرای امور در نظر بگیرد.

همان‌طور که پیش از این نیز گفته شد مدیریت پیمان را می‌توان شیوه‌ای از ساخت و ساز به شمار آورد که در آن کارفرما یک شرکت و یا شخص فنی و یا دارای علم در حوزه ساخت و ساز را انتخاب کرده و مدیریت عملیات و اجرای پروژه را به او واگذار می‌کند. 
این در حالی است که در پیمان مدیریت که به آن مشارکت در ساخت نیز گفته می‌شود، مالک با یک شرکت سازنده، برای نوسازی ملک و یا ساخت دوباره آن مشارکت می‌کند. در این شیوه، آورده و یا سرمایه مالک، همان ملک اوست. سازنده نیز تمامی هزینه‌های جواز و یا اجرای عملیات ساخت و ساز را متحمل می‌شود. 
در حقیقت در قراردادهای مدیریت پیمان، کارفرما قادر به پرداخت تمامی هزینه‌ها خواهد بود. در حالی که در قراردادهای مشارکت در ساخت، پیمانکار مطابق با هزینه‌هایی که پرداخت کرده، صاحب بخشی از پروژه نهایی  است. 

قراردادهای مدیریت پیمان را می‌توان به انواع پیمان امانی، پیمان دستمزدی، پیمان‌های خاص، پیمان طرح و اجرا و ... دسته‌بندی کرد. در ادامه به شرح مختصر برخی از انواع قراردادهای مدیریت پیمان خواهیم پرداخت. 

1. پیمان امانی

در این روش، تمامی مسئولیت‌های پروژه از قبیل مسئولیت‌های اجرایی و مدیریت اجرایی، بر عهده کارفرماست. این شیوه در بیشتر موارد در پروژه‌های کوچک ساخت و ساز مورد استفاده قرار می‌گیرد. چراکه کارفرما مجبور است با سرعتی بالاتر پروژه را به اتمام برساند. پیمانکاران نیز مانند دیگر پرسنل از کارفرما حقوق دریافت می‌کنند و هیچ نفعی از هزینه‌ها نخواهند داشت. 

2. پیمان دستمزدی 

در این روش، تهیه مصالح و تجهیزات بر عهده کارفرما و اجرای عملیات بر عهده پیمانکار است. بنابراین پیمانکار، تنها برای اجرای عملیات دستمزد دریافت می‌کند. این شیوه معمولاً در قراردادهای کوچک اجرا می‌شود و یا در مواقعی که کارفرما امکان تهیه مصالح و تجهیزات را دارد.

3. پیمان‌های خاص

در پروژه‌های بزرگی که کارفرمایان علاقه دارند در جزئیات هزینه‌های اجرای پروژه و دیگر مسائل، دخالت نکرده و اجرای پروژه را به نحوی به شرکت پیمانکار واگذار کنند که هزینه مبلغ پیمان به صورت قیمت‌های پایه برآورد نشده و به شکل کلی در نظر گرفته شود، از این روش استفاده می‌کنند. تمامی پرداخت‌های کارفرما به پیمانکار در این شیوه به صورت مرحله‌ای و یا در صدد اجرای پروژه صورت می‌پذیرد.

4. پیمان طرح و اجرا

طی این روش، کارفرما مطابق با یک قرارداد، طراحی پروژه و اجرای آن را به پیمانکار واگذار می‌کند. شرکت پیمانکار در این شیوه، مسئول طراحی بوده و مسئولیت مشاوری پروژه و وظیفه ساخت را نیز برعهده دارد. در بیشتر موارد در پروژه‌های سدسازی از این شیوه استفاده می‌شود. 

هزینه‌های مدیریت پیمان و فرآیند و نحوه محاسبه درصد در این قراردادها به صورت عرفی انجام می‌شود. این میزان در پروژه‌های مربوط به ساخت و ساز چیزی در حدود ۱۰ تا ۱۷ درصد و در پروژه‌های ویلایی در حدود ۱۵ تا ۲۲ درصد ذکر شده است. 
عوامل و فاکتورهای دیگری نیز در این میان اثرگذار بوده و شرایط خاص یک پروژه این هزینه‌ها را تغییر می‌دهد. از جمله این عوامل می‌توان به میزان تامین مصالح، سادگی فرایند اجرای پروژه، وظایف پیمانکار، مسیر دسترسی و سهولت در رفت و آمد برای پیمانکاران و کارگران، شرایط آب و هوایی اجرای پروژه و ... اشاره کرد.

در عقد قرارداد مدیریت پیمان توجه به چند نکته ضرورت و اهمیت اساسی دارد. یکی از مهمترین این نکات نام و عنوان قرارداد است. در صورتی که نام تعیین شده برای قرارداد با مفاد آن همخوانی و تناسب نداشته باشد نوع قرارداد و یا شرایط آن طبق هدف و عملکرد طرفین قضاوت شده و حل اختلافات نیز بر همین اساس خواهد بود. نام و عنوان این قرارداد می‌تواند به شکل قرارداد طراحی، تدارکات، ساخت و یا قرارداد تدارکات، ساخت و ... تعیین شود. نکته دیگری که باید در این شرایط مدنظر قرار گیرد موضوع قرارداد است. موضوع یک قرارداد می‌تواند از عبارتی کوتاه به وجود آمده باشد و یا به صورت فنی و تخصصی و با جزئیات کامل تدوین گردد و ضمیمه قرارداد شود. 
در واقع با توضیحات کاملتر و با جزئیات بیشتر مشکلات و اختلافات کمتری میان کارفرما و پیمانکار به وجود خواهد آمد. تعیین مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد یکی دیگر از نکات مهم در قرارداد پیمان است. همان‌طور که می‌دانید در این نوع از قراردادها، دو و یا حتی چند نفر و طرف وجود دارد. برای اشخاص حقیقی طرف قرارداد باید مشخصات شناسه‌ای، کارت ملی، آدرس و ...درج گردد. در مورد اشخاص حقوقی باید بدانید که این اشخاص به حکم قانون شخصیت حقوقی مستقل داشته و مجاز به عقد و امضاء قرارداد و ایجاد تعهد هستند یا خیر. 
پس از آن باید محل دقیق پروژه با ذکر آدرس در قرارداد بیان شده و هزینه‌های مربوط به پروژه نیز به طور دقیق برآورد گردند. در واقع باید مبالغ و هزینه‌هایی که توسط پیمانکار برآورد شده و کارفرما نیز بر آن‌ها توافق کرده، به طور دقیق در قرارداد ذکر شوند. از سوی دیگر مالیات و پرداخت‌های قانونی نیز در نظر گرفته شده و باید مشخص کنید که چه بخشی از این مبالغ و تحت چه شرایطی، امکان تغییر و تحول دارند.

مشخص کردن شرح خدمات مدیر پیمان و یا وظایف پیمانکار پروژه نیز  ضرورت دارد. شرح وظایف پیمانکار را باید به طور مفصل تشریح و مشخص کنید. از جمله این وظایف می‌توان به برآورد هزینه‌ها، شروع عملیات، اجرا و پیشبرد پروژه، تعیین پیمانکاران دست دوم و یا جزء، تهیه و تامین مصالح و .. اشاره کرد.